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又一家长租公寓公司倒闭,起底长租公寓的金融游戏

封面新闻记者 曹铭轩

一家长租公寓垮了!

近日,杭州鼎家网络科技有限公司宣布破产。

据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。

今年大批长租公寓阵亡

利用租客信用,空手套白狼

鼎家破产后,有业内人士分析称,鼎家的经营模式是利用租客的信用,通过网贷平台贷款,给自己提供扩张资金,对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。

在破产通知发布后,鼎家一名负责人直接告诉租户:“没钱退押金,更没钱退房租。”

又一家长租公寓公司倒闭,起底长租公寓的金融游戏

无独有偶,今年GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓等多个长租公寓产品“阵亡”,这些创业企业在长租公寓市场的竞争中显得尤为单薄。

他们的共同点都是空手入场全靠利用租客信用,套取网贷平台的资金,一旦资金断裂就只能空手离开从鼎家发布的通知上可见,租户到期退押金的,需要等鼎家清算之后,由相关部门众筹解决。

所以说最终他们离场的时候,损失就给了租户和社会。挥一挥衣袖,他还是和来的时候一样。

长租公寓=金融游戏

盈利方式多样

长租公寓市场和重资产的房地产行业不一样,房地产行业通过不动产交易盈利,而长租公寓玩的是金融游戏。

一方面通过高价收房,改造更多隔间或者适合出租的装修风格获取租金差。

又一家长租公寓公司倒闭,起底长租公寓的金融游戏

举一个简单例子,一位蓉漂在北京有一套房子,打算给自如长租,自如愿意签三年的租赁合同,每月租金6000元,甚至免费为其翻新装修,但却要在他的套二客厅里砌上一道墙。

未来自如出租的时候就是2500一个房间,4个房间10000元/月,自如在其中赚取二房东的差价

你以为长租公寓赚的是租金差?

其实他玩的是时间差,租客一般是按照年租的价格付费给中介,中介又季度付给房东。中间会产生至少3个月的时间差。

其金融原理和目前遍地的共享单车类似,单车公司不是赚你骑车花费的1、2块钱,玩的是押金。

长租公寓的租金市场远比共享单车庞大的多。

据国家统计局数据,截止2018年,中国流动人口达到2.5亿。按照年均增长3%来算,到2025年,中国的流动人口就会达到3亿。

假设未来,70%的流动人口有租赁需求,目前人均住宅面积35㎡,平均每月房价15.7元/㎡。

按照年均2%的增长率,到2025年平均每月房价18.7元/㎡,中国会产生1.85—2.05万亿的租赁市场

2万亿的金融游戏,谁都跃跃欲试。

所以现在长租公寓里已经形成了三股势力:以万科、龙湖为代表的开发商、以魔方公寓为代表的创业企业、以链家自如为代表的中介企业

高端局玩REITS

银行进入长租公寓市场

创业型长租公寓还在玩P2P,依靠个人信用套取网贷平台的现金,这个段位只是钻石水平。

真正的高端局还是那些擅长用金融工具的老玩家。因为他们联手银行,玩起了不动产信托投资基金(REITS)

又一家长租公寓公司倒闭,起底长租公寓的金融游戏

这是作为房地产证券化的重要手段,REITS是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。

资产证券化是一种能帮助长租公寓品牌迅速拓展资本的渠道。

长租公寓这个市场,银行大佬们绝不会错过,有这样一句玩笑话“建行是长租公寓里银行开得最好的,是银行里长租公寓做的最好的”。

紧跟建行的步伐,其余几大行紧赶慢赶开始了自己在长租公寓的布局,迅速在地区与多品牌进行对接提供金融支持,同时协助当地政府搭建住房租赁服务平台,多角度切入长租公寓市场。

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来源大鱼号(封面新闻)

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