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海南填海搞地产被严惩,这些巨头都栽了!但不填海,深圳怎么办?

文/楼市头条 渔村村长海南填海搞地产被严惩,这些巨头都栽了!但不填海,深圳怎么办?

真正理想的城市能给每个人都能提供益处,只有当每个人都能参与其中。

——简 · 雅各布斯

丨一

1月17日,国家海洋局召开围填海情况新闻发布会,发布史上最严的围填海管控措施,包括「十个一律」和「三个强化」,明确了「谁破坏,谁修复」的原则。

措施明确:全国重点海湾、海洋保护区的核心区等重点区、重点河口区域、重要滨海湿地、重要砂质岸线等海域将禁止围填海。

还有一条也很致命:禁止围填海搞商业地产开发!

海南填海搞地产被严惩,这些巨头都栽了!但不填海,深圳怎么办?

导致这次环保风暴的罪魁祸首之一正是海南楼市。日前,海南因「向海要地、向岸要房」,成了被环保部痛批整改的重点省份。

2017年8至9月,中央环保督察组曾对海南开展环保督察,房地产成为被痛批的重点对象,「财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态」。

知名房企也遭遇「滑铁卢」,以融创、X大为代表的多个品牌房企项目遭点名,直指海南被房地产「绑架」现象严重。

例如,融创旗下的万宁市日月湾综合旅游度假区人工岛月岛项目于2015年10月未批先建,直至督察进驻时才实际停止违法填海行为,周边岸滩已出现大面积淤积并形成连岛沙坝,破坏了海洋自然风貌。

此前,海南已经多次出台政策严控海岸开发。2017年9月22日,海南全面禁止围填海,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。

随着监管的加强,被公开点名侵占自然保护区的房地产项目也在最近进行了整顿:

1、三亚的凤凰岛、海上机场、洲际酒店海上餐厅已被勒令停工或拆除,并严禁建设任何形式的房地产项目;

2、万宁的融创日月湾人工岛也全面停工,儋州的X大海花岛因多次违规已被叫停,文昌的鲁能山海天精品酒店和展销中心被封存。

海南填海搞地产被严惩,这些巨头都栽了!但不填海,深圳怎么办?

虽然暂时没有波及到深圳,但深圳作为填海大市,不免引起人们的担忧。

以后,深圳还能填海吗?要是不让填海了,深圳该怎么办?

丨二

作为一个海滨城市,过去多年深圳一直在填海。

37年前,深圳一声开山炮响,拉开了特区建设的序幕,也开始了深圳的填海史。现在的前海、后海中心区、深圳西站、深圳国际机场都是填海而得。

我带你回顾一下深圳的填海史。

1999年,滨海大道通车。这条全长9655.24米的快速干道,其中有7600米为填海而成。

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(蓝色线为1990年前深圳海岸线,下同)

从上图可以看到,如今的滨海大道大部分区段都是曾经的沧海。这条大道像一条堤坝,将大片水面与大海隔开,圈入福田与南山区的范围内,新增土地面积至少达4平方公里。位于世界之窗南侧的华侨城湿地,也从临海滩涂变成了一片内湖。

这批新增的土地当时造就了轰动全国的红树湾地王,目前已经建成了红树西岸、中信红树湾等顶级豪宅,还有华侨城的欢乐海岸商业区,以及深圳湾超级总部基地。

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再看看后海。以前后海的海岸线大概在现在的后海大道,如今后海的海岸城、后海总部基地、深圳湾体育中心、深圳湾公园及深圳湾口岸,全部来自填海造陆。深圳商品房的标杆之一——深圳湾壹号也坐落在此,现在均价达20万+/平方米。

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以前深圳大学的海边足球场真的是在海边,但现在已经望不到海了。目前深圳大学距离最近的海岸线也有约2公里远。

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而前海以前真的只是一片海!当时前海西部的海岸线尚在今天的前海路一带,月亮湾大道和深圳西站还没「浮出水面」,也没有大铲岛、宝安区政府以南的陆地、沿江高速,更没有现在的前海自贸区。

丨三

一直以来,在地方政府和开发商眼中,「向海要地」都是稳赚不赔的买卖。

1、填海造地不会触碰耕地红线,也没有拆迁赔偿费用。围填海一亩地大概的成本只有近20万元左右,折合成一平米仅600多元。

2、新造陆地通常位于城市中心海岸区,交通便利,人员密集,土地价值巨大,填海造地低廉成本与毗邻土地高价之间存在巨大的利润空间。

3、能够促进当地经济增长和税收、就业,社区老百姓也有即期利益,是一个多赢的局面。

众所周知,深圳人口众多而面积狭小,仅有北京的约八分之一,广州的约四分之一,土地紧缺是这个城市最大的掣肘。而填海将大大扩展深圳的可用面积。

对于深圳这样一个拥有着省级经济体量,但同时又只有县域管辖面积的沿海城市来说,在过去数十年里,填海为城市扩张和经济发展发挥了重要价值。仅仅三十年间,深圳从300平方公里的特区,变成现在面积近2000平方公里,拥有2千多万人口的特大型城市。

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即便如此,深圳还是严重缺地。

2016年3月,在深圳房价大涨引起全国关注的时候,当时的深圳市主要领导曾公开宣布:深圳将填海55平方公里,解决发展空间不足的问题。

有人计算过,「填海55平方公里」相当于一个半澳门的大小,等于「填出」0.7个福田区、再造4.6个深圳楼市。

据《羊城晚报》2013年报道,深圳通过填海变成陆地的海域至少为69平方公里,超过6个蛇口半岛面积,占全市海域面积的6.5%。可做对比的是,香港从1860年开始填海,至今150多年时间填海面积67公里,深圳仅用34年的时间便超越了香港。

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如前所述,这些填海地不少流入了楼市,深远地影响了深圳的城市格局和房地产市场。道理很简单,填海将带来一些海景房「失效」,并催生新的海景房。而海景房价格的高低,直接影响到深圳房价的高低。

2001年12月底,深圳首次拍卖填海用地,三块地分别以7亿、7.6亿、7.8亿拍出,拍出当时的天价。时至今日,红树湾的房价已经突破了10万元/平方米。再如前海、后海等填海区,无一不是深圳豪宅区。

丨四

但深圳填海造成的环保问题一直备受争议。

最直接的影响是,城市轮廓因填海发生了巨变。在卫星地图中,深圳海岸线的变迁显得无比醒目和激烈。福田保税区、滨海大道沿线、后海、蛇口以及前海,是其中最突出的区域。在这些地方,摩天大楼和沥青路面大举逼退了海水,海岸线退后最多达3公里左右。

我用四张动图,带你看一下后海、前海、蛇口、滨海大道从1990至今的海岸线变迁。

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早在2010年,就有媒体报道,在深圳的填海区,「幸福海岸」「西岸茶城」等小区都出现了不同程度的沉降,楼盘底部的裂缝随处可见。

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2015年11月及2016年2月,深圳市规土委两度贴出公告:深圳将在珠江口开启四项填海工程,其中包括宝安综合港区、机场跑道三的扩建、仓储工程等,共计15平方公里。 填海还将淹没一块受保护的生态湿地。

这四项工程引发了环保组织、传媒及不少专业人士的担忧和反对。深圳大学规划学院副院长杨华在接受采访时表示,「我实在想不出深圳还有哪里可以继续填海,再填下去恐怕就和香港连在一起了。」

2016年7月,深圳机场三跑道扩建项目的环评报告在网上公布,报告却被批评漠视中华白海豚的生存环境。

《第一财经日报》曾指出,填海已经令深圳损失了80%的天然海岸线与75%的红树林。深圳254公里的海岸线,只剩40多公里岸线保留未开发状态。

曾负责后海湾填海设计的深圳水利规划院副院长朱闻博曾说:「我们从来没有正视和检讨过去填海所造成的破坏,深圳西部的海洋环境容量已经严重超标,填海需要掌握一个度。」

丨五

那么,所谓的「史上最严围填海管控措施」到底对深圳有什么影响?

事实上,深圳早就受到了影响,并开始缩减填海范围。

2017年12月发布的《广东省沿海经济带综合发展规划(2017-2030年)》提出:

加强限制开发区域围填海管理和审批,严格控制禁止开发区域项目建设。优化围填海方式,鼓励结合项目建设要求和岸线自然情况,推行人工岛式、多突堤式和区块组团式围填海,最大程度降低对海域自然岸线、海域功能和海洋生态环境造成的损害,减少对海洋生态环境的影响。

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根据该规划:

1、深圳围填海规模总量被限制在23.48平方公里;

2、没有「重点围填海地区」,宝安沿岸、坝光被列入了「适度围填海地区」,大鹏半岛南、深圳湾被列入了「禁止围填海地区」;

3、前海则是「集中集约用海区」,用海面积6.5平方公里,填海面积0.4平方公里。

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2016年6月公布的《深圳城市基础设施建设五年行动计划(2016—2020年)》提出在「十三五」期间要新增填海面积50平方公里;而2017年11月发布的《深圳市城市建设与土地利用「十三五」规划》里,新增填海面积被减少为28.2平方公里。

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根据最新规划,未来5年,深圳将对12个地方进行围填海,面积约28.2平方公里,填海区域包括:

广深沿江高速公路二期;

前海桂湾片区综合开发;

前海滨海休闲带一期 ;

机场三跑道;

大空港半岛区;

宝安综合港区二期;

大铲湾北侧片区项目(暂定名);

大铲湾驳船码头;

华南现代远洋渔业基地;

大小铲岛码头;

大小铲岛码头配套仓储工程;

盐田港东港区集装箱码头工程。

丨六

最后说说我的看法:

1、「通过围填海进行商业地产开发的,一律禁止」,在最严管控措施之下,试图通过填海造地进行房地产开发之路被完全堵死,一些城市原有的填海计划也将无法实施。这意味着深圳的填海区物业会更加稀缺。

2、减少填海,土地供应变少,理论上可能会导致房价往高处走。但实际上填海从开始到建成需要3-10年的时间,即使现在划出一片填海区用来建商品房,短期之内也不能形成土地供应。

3、从城市规划的角度而言,减少对填海的依赖可以让深圳更有效率地开发已有土地,而不是无限制扩张。香港大学建筑系副教授朱涛就认为,虽然深圳一直说土地紧张,但却有大量的公共用地实际上未被有效率地开发。相比香港的城市规划,深圳的土地用的一点都不经济。

4、国家并没有全盘封死围填海,即使是最严管控措施依然留有余地:「今后原则上不再审批一般性填海项目,围填海重点保障国家重大建设项目、公共基础设施、公益事业和国防建设四类用海项目。」

也就是说,深圳原先公布的包括机场跑道、沿江高速、码头、仓储工程等涉及国计民生的项目,填海计划依然可以正常实施。

5、世界上其他滨海城市的成功经验值得深圳学习。他们的先进之处在于,不依赖滨海填海、围剿湿地、大规模港口开发,但在城市发展过程中保留了与城市相伴随行的生态系统,最大限度保留了自然岸线,并且将海岸生态发展成为吸引各国游客的资源。

例如,新加坡就成功兼容了大面积的滨海原生态红树林、陆地植被、城市绿化和花园,同时也有高密度的城市和港口。

这会不会才是深圳应该有的未来?

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